안전한 주택임대차계약 진행을 위해 반드시 확인해야 할 특약 조건

처음 쓰는 주택임대차계약 깡통전세를 피하는 계약서 작성법

처음으로 주택임대차계약 체결을 앞두고 있다면 설렘보다 불안감이 앞서기 마련이다. 최근 부동산 시장에서 자주 언급되는 무자본 갭투자 피해 사례가 남 일 같지 않기 때문이다. 매매가 대비 전세가 비율이 지나치게 높은 매물은 계약 단계부터 신중하게 접근해야 안전하다. 바지명의자를 내세워 매매대금보다 높은 보증금을 받아 주택을 매입하는 수법에 휘말리면 소중한 재산을 잃을 수 있다.

사법 기관의 수사 결과를 보면 빌라 47채의 보증금 138억 원을 가로챈 임대업자가 법원으로부터 실형을 선고받은 사건이 있었다. 이는 계약 당시에 임차인이 매매 시세를 정확히 파악하기 어려운 점을 교묘하게 악용한 전형적인 사례다. 따라서 계약서에 서명하기 전에 해당 지역의 평균 전세가율을 확인하고 등기부등본상의 선순위 채권 금액과 내 보증금의 합계가 주택 가치의 70%를 넘지 않는지 꼼꼼하게 계산하는 과정이 필수적이다.

계약서 특약 조항에 임대인이 소유권을 변경할 경우 즉시 임차인에게 통지하고 동의를 얻어야 한다는 문구를 명시하는 것도 요령이다. 소유주가 변경되는 과정에서 보증금 반환 능력이 전혀 없는 바지사장에게 명의가 넘어가면 보증금 반환 소송을 진행하더라도 회수가 어려워진다. 부동산 시장의 흐름이 불안정할수록 계약서상의 문구 한 줄이 보증금을 지키는 유일한 안전장치가 된다는 점을 늘 염두에 두어야 한다.

집주인이 보증금을 안 주는데 이사부터 가야 할까

주택임대차계약 기간이 종료되는 시점이 다가왔음에도 임대인이 다음 세입자가 구해지지 않았다며 보증금 반환을 미루는 상황은 흔히 발생한다. 이때 직장 이전이나 학업 등의 이유로 급하게 이사를 가야 한다면 절대로 주소지부터 옮겨서는 안 된다. 주민등록을 이전하는 순간 임차인으로서 가지는 가장 강력한 무기인 대항력과 우선변제권을 한순간에 잃게 되기 때문이다.

이를 방지하기 위해 도입된 제도가 바로 임차권등기명령이다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 근거하여 법원의 명령을 받아 등기부등본에 임차권을 올려두면 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 법원에 임차권등기를 신청하는 절차는 다음의 3단계로 요약할 수 있다.

첫째 단계는 증빙 자료 수집이다. 확정일자가 찍힌 임대차계약서 원본과 주민등록등본이 필요하며 계약이 정상적으로 해지되었다는 증빙 서류를 준비해야 한다. 계약 연장 거절의 의사는 만료 2개 월 전까지 도달해야 효력이 있으므로 문자메시지 대화 내역이나 내용증명 우편 발송 본을 챙겨두어야 한다.

둘째 단계는 법원 신청서 접수 단계다. 임차 주택의 관할 법원에 직접 방문하여 신청서를 제출하거나 대한민국 법원 전자소송 누리집을 통해 온라인으로 간편하게 접수할 수 있다. 이때 발생하는 등록면허세 7,200원과 지방교육세, 송달료 등 대략 3만 원에서 4만 원 선의 행정 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있다.

셋째 단계는 법원 결정의 송달 및 등기 확인 단계다. 법원이 임차권등기 결정을 내리고 등기소에 촉탁하여 등기부등본에 이름이 올라가기까지는 통상적으로 2주에서 3주가 소요된다. 반드시 인터넷 등기소나 등기소 창구에서 등기부등본을 발급받아 을구에 임차권등기가 완료된 것을 육안으로 확인한 뒤에 전입신고를 옮겨야 낭패를 보지 않는다.

전세보증보험 가입과 임차권등기 설정의 현실적인 차이점

보증금 미반환 사고에 대비하는 대표적인 방안으로 전세보증보험 가입과 임차권등기 설정 두 가지가 꼽힌다. 이 둘은 작동하는 시점과 비용 측면에서 뚜렷한 차이점을 보인다. 전세보증보험은 계약 초기에 가입하여 수수료를 내는 사전 예방책인 반면 임차권등기는 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청하는 사후 대처 방안이다.

보증보험의 매력은 신속한 자금 회수에 있다. 보증 사고가 터지면 주택도시보증공사나 서울보증보험 등 가입 기관에서 임차인에게 보증금을 대위변제해 주므로 기약 없는 법적 분쟁에 휘말리지 않고 안전하게 새집으로 이사할 수 있다. 그러나 가입 대상 주택의 공시가격이나 부채 비율 기준이 엄격하여 조건에 미달하는 주택은 애초에 가입이 불가능하며 매달 발생하는 보증료 부담도 임차인의 몫이라는 단점이 있다.

그에 반해 임차권등기는 보증금 미반환이라는 사태가 벌어진 뒤 법적 강제력을 확보하기 위해 사용되는 수단이다. 신청 비용은 저렴하지만 등기 설정 이후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 결국 소송을 통해 주택을 경매에 넘겨야 한다. 법원 경매를 통해 낙찰 대금을 배당받기까지는 통상 1년이 넘는 긴 시간이 소요되므로 당장 이사를 가야 하는 세입자에게는 자금 동결이라는 치명적인 약점이 작용한다.

안전한 주택임대차계약 유지를 위해 임차인이 당장 확인해야 할 서류

안전한 주택임대차계약 관계를 계속 유지하려면 계약서 작성 이후에도 서류 확인을 소홀히 해서는 안 된다. 많은 세입자가 계약 당일에만 등기부등본을 확인하고 마는데 잔금을 지급하기 직전과 잔금 지급 다음 날 아침에도 추가로 등본을 열람하는 편이 안전하다. 계약 당일 전입신고와 확정일자를 받아도 그 효력은 다음 날 0시부터 발생하는 반면 은행 근저당권은 등기 접수 즉시 효력이 발생하기 때문에 생기는 법적 시차를 노리는 악성 임대인이 존재하기 때문이다.

아무리 법적 절차를 숙지하더라도 개인이 완벽히 통제할 수 없는 사각지대는 상존한다. 감정평가액을 교묘하게 부풀려 보증보험 가입 요건을 맞춘 신축 빌라의 경우 계약 시점에는 아무런 문제가 없어 보지만 만기 시점에 깡통전세로 전락하는 일이 허다하다. 이 정보는 매매 시세 형성이 불분명한 다세대 주택에 입주하려는 청년 가구나 신혼부부에게 특히 유용하다.

지금 주택임대차계약 진행을 고민 중이라면 우선 국토교통부 실거래가 공개시스템 웹사이트를 방문하여 내가 계약하려는 주변 매물의 최근 6개월간 매매가와 전세가 추이를 꼼꼼히 검색해 볼 필요가 있다. 소중한 재산과 직결된 문제인 만큼 법률 전문가의 조언을 구하는 노력을 아끼지 말아야 한다. 임대인의 세금 체납 여부를 임차인이 아무런 동의 없이 자유롭게 열람할 수 있는 근본적인 제도 개선은 언제쯤 온전하게 자리 잡을 수 있을지 깊이 생각해 볼 문제다.